TÁJÉKOZTATÓ
 a Békéscsabai Lakásszövetkezet tagjai és a lakásszövetkezettel szerződéses kapcsolatban álló társasházak tulajdonosai részére

Tisztelt Lakásszövetkezeti tagok, tisztelt társasházi tulajdonosok!

A Békéscsabai Lakásszövetkezet 2017. évben a küldöttgyűlés felhatalmazása alapján jelentős lépésre szánta el magát, amikor a Magyar Fejlesztési Bankkal együttműködésre lépve bekapcsolódott a GINOP 8.4.1-A/17. energetikai korszerűsítési programba. A programhoz történő csatlakozási szándék és döntés szervesen illeszkedett a lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvényben rögzített azon célkitűzéshez, hogy az önkéntes társuláson alapuló lakásszövetkezetek létesítése és biztonságos fenntartása, működtetése érdekében a lakásszövetkezetnek feladata többek között a kezelésében lévő lakóépületek fenntartása, működtetése, melynek érdekében a lakásszövetkezeti tevékenység ellátása céljából vállalkozási tevékenységet is folytathat.

A lakásszövetkezet küldöttgyűlésének ez a döntése a tervek szerint a lakásszövetkezet által kezelt lakások mintegy 2/3-át érintette volna 5-6 milliárd forint értékű épület megújítási, energetikai, korszerűsítési munkaként.

Az energetikai korszerűsítési program kiírója a Magyar Fejlesztési Bank, a finanszírozó bank pedig a Magyar Kereskedelmi Bank, mely később bővült a Takarékbankkal. 

A GINOP program nagyságrendjénél és a pályázati kiírás feltételei alapján csak meghatározott paramétereknek megfelelő kivitelezői szervezeten keresztül volt elérhető és feltétele volt a pályázat kiíró és a finanszírozó bank részéről történő elfogadás is. 
2017. évben a program előkészítése nagy várakozással és nagy lendülettel kezdődött, mely időszakban eredetileg 47 épületegység vállalta és igényelte az energetikai korszerűsítésben történő részvételt és természetesen a vállalás része volt a felmerült költségeknek a közös költség címén történő megfizetése is. 

A program működésének megértéséhez elől járóban szeretném rögzíteni, hogy a kamatmentes, 20 éves futamidejű hitelkonstrukció úgy működik, hogy:
    • a lakóközösségek programban történő részvételt és a költségek megfizetését vállaló döntése a kiinduló alap és egyben az előfeltétel a pályázaton történő induláshoz. 
    • a pályázó és a kötelezettségvállaló a jogi személyként működő Békéscsabai Lakásszövetkezet, aki a lakó érdekében eljárva fejti ki egyébként is tevékenységét,
    • a lakóközösségi és lakásszövetkezeti döntésen túlmenően vállalni kellett az önerő és az óvadék finanszírozási feltételeit is, 
    • a programhoz kapcsolódóan projektmenedzsert is választani kellett, melyre a lakásszövetkezet által megszervezett fórum keretében 3 projektmenedzser cég tett ajánlatot. Ezen a fórumon részt vettek az Igazgatóság tagjain kívül az érdeklődést mutató szövetkezeti tagok is. Az ajánlatok közül az Igazgatóság a BCSH Kft. ajánlatát fogadta el lebonyolítóként.   
    • mindezen döntések, vállalások és elkészített pályázati dokumentáció alapján kerülhetett sor a finanszírozó bank útján benevezni a programba, 
    • a beadott hitelkérelmek elfogadásáról az MKB Bank döntött és adott értesítést a lakásszövetkezet számára, mely után sor kerülhetett a lakásszövetkezeti szintű szerződéskötésre, mely egyben a hitelszerződést is magában foglalta.
    • A bevezetőben leírtak szerinti kivitelező ezt követően kezdhette meg a konkrét szerződés szerinti feladatok végrehajtását. 

Azon a jóleső és pozitív érzéseken túlmenően, hogy megvalósult 12 épületben az energetikai korszerűsítés sajnos más típusú nem a lakásszövetkezetekről szóló törvény szellemiségéből következő felvetések is egyre inkább napvilágra kerülnek a program végrehajtásával kapcsolatban és ezek nem segítik az eredetileg kitűzött célok megvalósítását. Olyannyira nem, hogy napjainkra gyakorlatilag a GINOP program megállt és csak a szerződéssel lefedett munkák folytathatók és mindazon épületegységek, melyek egyébként ma is szeretnének bekapcsolódni a programba kénytelenek várakozni. 
Azért is nagyon szomorúan lehet konstatálni ezt a helyzetet, mert a lakásszövetkezet kezelésében lévő épületek döntő többsége elavult, korszerűtlen felújítása feltétlen szükséges lenne. A GINOP program hosszú évek után végre kamatmentes hitelt biztosított volna 20 éves futamidőre, ami az érintettek számára egy egyedi lehetőség lett volna. Természetesen, amely épületeknél a program megvalósult, azok élvezhetik ennek az előnyét. 
A lakóközösségektől beérkezett észrevételek egy részében természetesen sok igazság lakozik. Azok a felvetések ugyanis nem vitathatók, hogy a program 2017. évi indulásától számítva a végrehajtás különböző – nem a lakásszövetkezeten múló okok miatt – nagyon elhúzódott.
Az időveszteség alatt hatalmas áremelkedés és munkabér emelkedés volt az építőipari piacon, ami alapvetően felborította az a költségstruktúrát, amit a lakásszövetkezet meghirdetett. 
Ezt a problémát a finanszírozó bank is érzékelte és menet közben a kivitelezést projektáron finanszírozta és fejeztette be a megkezdett beruházásokat. Ez a lépés szintén hozzájárult az eredetileg meghirdetett ár nagyságrend felborulásához.  
A véleményekkel összefüggésben azt is szeretném kiemelni, hogy a megvalósított energetikai beruházási program végrehajtását végig műszaki ellenőr felügyelte a kiállított számlákat teljesítésigazolással látta el, a banki finanszírozásra csak ezt követően kerülhetett sor. 
Tény az is, hogy a lakásszövetkezet, mint jogi személy és annak munkaszervezete nagyon nehéz kihívások elé került, hiszen a finanszírozó bank által előírt követelményeknek való megfelelés biztosítása az ő feladata maradt és ugyancsak az ő feladata az érintett lakóközösségek felé a megnövekedett költségek előírása. 
Ugyancsak jóleső érzéssel tapasztalható az, hogy a lakók egy jelentős része elégedett a beruházás eredményével, érzékeli az energetikai költségek csökkenését, melyeket a közüzemi számlák változása is alátámaszt. 

A GINOP-os pályázati konstrukció keretében a lakásszövetkezet a hitelfelvevő és így közvetlenül a lakásszövetkezet, mint jogi személy feladata a hitel törlesztése. Ennek feltétele, hogy a lakásszövetkezet az érintett épületek, lakosok felé érvényesítse az általuk vállalt többlet közös költség megfizetése érdekében az új előírásokat. 
A félreértések elkerülése végett esetleges nem fizetés esetén a közös költség beszedésére vonatkozó jogszabályok szerint kell a lakásszövetkezetnek eljárnia. 
A tisztelt lakóközösség előtt ismert, hogy ha és amennyiben valamely lakó a közös költség fizetési kötelezettségének nem tesz eleget a lakásszövetkezet behajtási szabályzata alapján kell eljárnunk, ami azt jelenti, hogy a felszólítás, fizetési meghagyás eredménytelensége esetén a végrehajtási eljárás keretében kénytelenek vagyunk jelzálogot bejegyeztetni az adott ingatlanra. 

A félreértések elkerülése, illetve tisztázása végett szeretném jelezni, hogy egyes lakói felvetések a hitel a kormányzat által meghirdetett hiteltörlesztési moratóriumra hivatkozással nem akarnak eleget tenni a törlesztési kötelezettségüknek. Ez a vélemény tévedésen alapul, ugyanis hitele a lakásszövetkezetnek, mint jogi személynek van, a lakosnak közös költség törlesztési kötelezettsége van az eredeti vállalásnak megfelelően.  
A lakásszövetkezet tehát jogszerűen jár el amikor valamennyi hitelszerződéssel érintett ingatlanegységnél érvényesíti a megemelkedett közös költséget, hiszen a törlesztési kötelezettségre likviditási oldalról is fel kell készülni. 

Tisztelt Lakóközösség!

A Békéscsabai Lakásszövetkezet Igazgatósága és munkaszervezete nevében a fenti gondolatokkal kívántam Önöket tájékoztatni a lakásszövetkezet egyik legfontosabb feladatának végrehajtásáról és az ezzel összefüggésben felmerült anomáliákról.
Kérem Önöket, hogy mérlegeljék a leírtakat és a lakóközösségen belül ne a „részben külső” hangadókra, hanem a tényekre és a józan ész szabályaira hagyatkozzanak. 

A Békéscsabai Lakásszövetkezet Igazgatósága nevében

Tisztelettel: Szilágyi László
elnök